日本全国で耐震性能に不安のあるビルマンションは今現在いったいどのくらい存在するかご存知でしょうか？
現在適用されている耐震基準より低い基準で設計されたビルマンションは、全国に約100万戸存在します。
ビルマンション戸数全体で約500万戸あるので、およそ20％のビルマンションに耐震性能が劣っている可能性があるということになります。
該当物件が旧耐震か新耐震かどうかを見分ける簡単な方法は、耐震基準の改正された昭和56年（1981年）6月1日より前に設計されたビルマンションかどうかとなります。これは、実際にビルマンションが完成した時期ではなく、設計の審査（建築確認申請）がいつかによって判断します。
（したがって、昭和57年や58年に建物が完成していても、旧耐震基準で設計されている可能性はあります）。
旧耐震基準で設計されているからといって必ず耐震性能に劣るわけではありませんが、旧耐震基準で設計されたビルマンションや不安のあるビルマンションの場合は、必要な地震対策を講じるべきでしょう。
上記で説明した旧耐震基準設計に該当するビルマンション以外にも下記の特徴が見られる場合は耐震性に問題がある可能性があります。
では、旧耐震基準と新耐震基準では具体的にどのような違いがあるのでしょうか？
耐震基準とは、建物が地震動に耐え得る能力を国が定めるもので、関東大震災以降に世界に先駆けて日本で施行されました。
その後1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに1981年に大きく改正され、現在の新耐震基準が誕生しました。
旧耐震基準は概ね震度5程度の地震に耐える事を規定したのに対して新耐震基準では震度6強の地震に耐えられるように規定しています。
新耐震基準はより細かい規定となり、例えば平面上・立面上のバランスをより良くすること等が要求されています。
この1981年の大きな改正以外にも、度重なる地震災害を経るたびにその被害状況を鑑みて個別の改正や追加が度々なされています。
では、近年予測される南海トラフ大地震や首都直下型地震に対して、新耐震基準を満たしていれば耐震性は十分と言えるのでしょうか？
耐震基準はあくまでも現時点での知見と技術レベルに基づいて決められた最低ラインに過ぎません。
地震は複雑な自然現象ですので、絶対に安全という事は有り得ません。内閣府が発表した南海トラフ大地震の被害想定は九州から関東沿岸までの広い範囲に渡っての被害が想定されており、最大で建物全壊焼失棟数238万棟、死者32万人となっています。同様に首都直下型地震が発生した場合の被害想定も東京都だけで建物被害30万棟，死者1万人となっており、大地震に対する備えは喫緊の課題となっています。
熊本地震では、鉄筋コンクリート造りのビルで１階がつぶれる被害が相次ぎました。
１階部分を駐車場などに利用するため壁を少なくした「ピロティ型」などの建物がほとんどでした。
阪神・淡路大震災で被害があったことから設計の基準が強化されましたが、それ以前に設計された古いビルマンションで被害が目立つ結果となりました。
熊本市西区の７階建てマンション1階部分の借主である料理店主森田康敬さん（40）は16日未明、閉店後のトイレで「本震」に見舞われた。コンクリート片がバラバラと落ちるなか外に逃げ、壁向こうにあった駐車場のほうを見て驚いた。
上の住居部分が地面すれすれまで落ち込み、鉄筋コンクリート製の柱が、ぐしゃりとつぶれていた。「あとちょっとで自分もつぶれてしまうところだった」。
マンションを販売した会社の元社長（67）によると、建物は1974年に完成。「市中心部でも、これからは車が欠かせない」と考え、1階に駐車場を設けたという。
被災した現地を調査した松田泰治・熊本大教授（地震工学）は「ピロティ形式の耐震性が弱いのは阪神大震災の教訓としてあったはずなのに、今回もまた被害が出てしまった」と指摘する。
ピロティ形式の建物は１階部分に2階から上の荷重を支える壁が少ないため、建物が大きく揺れると柱に力がかかってつぶれやすい。
阪神大震災では、81年以降に設計された新耐震基準の建物でもピロティ形式のケースでは被害が発生した。これを受け95年に基準が強化され、ピロティ形式の場合、太い柱や鉄筋の増量が求められた。
柱を太く補強し、筋交いを入れるなどの耐震補強工事をすれば被害は減るが、民間の建物はコストや住民の合意形成の問題があり遅れているという。もし、幹線道路沿いのビルマンションが倒壊すれば、震災時の救援の妨げになる可能性もある。
東京大の田尻清太郎准教授（耐震構造）は「避難や救助に影響する幹線道路沿いはより強力に耐震化を進める必要がある」と話す。
耐震性に問題があるとわかったら、もしくは不安がある場合にはまず、耐震診断を行うことが一般的となっています。
耐震診断の内容は建物の構造や規模によって異なりますが共通する内容として現地調査と図面や計算書からの診断があります。
現地調査では、コンクリート強度や中性化の状態などを詳しく調べます。また、増築や改築が図面に反映されているかどうかもチェックします。
こうした現地調査の結果を踏まえ、図面や構造計算書を基に建物の強度を再計算し、設計内容が現行の「新耐震基準」と比べてどの程度であるかを判定しますが、その代表的な指標として「Is値」というものがあります。
Is値が基準値よりも低い建物の場合には、耐震性に問題があるという診断結果ですので耐震補強等可能な限りの地震対策を講じる必要があります。
耐震診断の費用については一概には言えませんが、２次診断を行う中規模の一般的な建物の場合、現地調査を含めて400万～500万円程度がひとつの目安となります。
自治体によっては簡易診断なら無料で実施してくれる地域もありますので、該当ビルマンションのある自治体に問合せしてみるのもよいでしょう。
耐震診断費用参考例
耐震性に問題が発見された場合は、可能であれば耐震補強（耐震改修）工事をしたほうが良いでしょう。耐震診断から工事までの一般的な流れは以下の通りです。
耐震補強工事には耐力壁やブレースを追加したりするなどの耐震補強を実施して、耐震性を向上させる解決策がありますが、長期間に渡る工期のうえに耐震診断をはるかに上回る費用が発生する等、負担は非常に大きいです。
耐震補強の費用は、耐震診断と同様に一概には言えませんが参考として以下のようになります。
規模別の平均補強コスト
上のグラフは東京都による補強コストの調査結果です。延床面積1,500㎡（約20戸程度のマンションや５階建てビル）の場合、耐震補強には5,000万円もかかる場合があります。建物の意匠図や構造図が無い場合はそれらの図面を復元する必要がありますので、現地調査項目が多くなり図面作成も必要となりますので、上記の㎡単価を上回る事になります。
このように、大地震に備えなければいけないとわかってはいても、手間やコストがとてもかかってしまう為に結果として何も対策を講じていないケースが多く見られます。
建物の地震対策を進める為には、まず耐震診断を検討する必要があります。
諸事情により耐震診断が受けられない場合であっても、最悪の被害となる倒壊を防ぐ事を検討することは必要です。
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